Rivalutazione affitti: come si calcola l’adeguamento Istat? La guida passo passo

Affitti, come si calcola l’adeguamento Istat? Il metodo di calcolo varia in base alla situazione contrattuale. Proviamo a orientarci.

Nel report mensile recentemente diffuso si è constatato che i canoni di locazione rimangono invariati rispetto al mese precedente, registrando un indice stabile di +119,3 per il mese di marzo 2024. Sebbene si sia verificato un leggero aumento dello 0,7% rispetto all’anno precedente, tale incremento è significativamente inferiore alla variazione biennale, che ha visto un aumento del 9,7%. Oggi proveremo a spiegare in termini semplici come si calcola l’adeguamento Istat.

Secondo le ultime stime, l’aggiornamento annuale degli affitti si attesta all’0,7% per gli adeguamenti al 100%, applicabili alle locazioni di immobili ad uso abitativo, mentre si registra un aumento dello 0,5% per gli adeguamenti al 75%, destinati ai canoni commerciali. L’obiettivo principale di questo adeguamento, basato sull’indice FOI calcolato dall’ISTAT, è allineare il costo degli affitti con l’andamento effettivo dell’economia e il costo della vita.

Il metodo di calcolo varia in base alla situazione contrattuale: coloro che optano per l’adeguamento utilizzando l’indice FOI medio annuale dell’anno precedente basano il calcolo sui dati disponibili alla fine dell’anno precedente. Al contrario, per chi sta rivalutando il contratto per la prima volta, si applica l’indice più recente disponibile, moltiplicato per il canone indicato nel contratto a partire dal mese successivo alla scadenza. Per gli anni successivi, l’indice del mese di riferimento viene applicato rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.

Rivalutazione affitti: come si calcola l’adeguamento Istat?

Nelle disposizioni contrattuali dei locazioni immobiliari, spesso si inserisce una clausola relativa all’adeguamento annuale del compenso locativo, tenendo conto delle fluttuazioni dei costi di vita rilevate dall’ISTAT nel corso dell’ultimo anno solare.

L’indice Istat, che traccia l’incremento dei costi della vita rispetto all’anno precedente, sfruttando un vasto insieme di fattori e aggiornato regolarmente per rispondere alle esigenze delle famiglie italiane, viene impiegato per aggiornare il canone d’affitto pattuito tra il locatore e il conduttore dell’immobile oggetto della locazione ogni dodici mesi.

Tale rivalutazione è imperativa solo se esplicitamente prevista da una specifica clausola inclusa nel contratto di locazione, specificando se al 100% per i contratti a canone libero o al 75% per quelli a canone concordato. In caso di previsione contrattuale, l’adattamento del canone all’indice Istat deve avvenire annualmente; in mancanza di tale clausola, il locatore non può richiedere alcun adeguamento al conduttore. I canoni di locazione soggetti alla cedolare secca sono esentati da questo tipo di adeguamento.

Per l’aggiornamento dei costi, si richiede di fare riferimento all’Indice delle spese di vita per le famiglie di lavoratori e impiegati, escludendo i prodotti del tabacco, relativo al mese precedente alla scadenza del contratto. Il canone di affitto subisce una rivalutazione mediante l’applicazione di tariffe differenziate a seconda che il contratto di locazione sia ad uso residenziale o commerciale, conformemente alla normativa 392/78 (articolo 32):

– Fino al 100% dell’incremento dell’indice delle spese di vita per i contratti di locazione ad uso residenziale (ad esempio: formula 4+4);
– Fino al 75% dell’incremento dell’indice delle spese di vita per i contratti di locazione ad uso commerciale (ad esempio: durata di 6+6).

Tuttavia, le parti possono concordare termini differenti a loro discrezione.