Esistono due tipologie di regolamento di condominio, con le norme da rispettare sotto forma di diritti e obblighi.
Ogni volta che degli esseri umani si trovano a usufruire degli stessi luoghi o a stare troppo vicini sorge il bisogno di precise regole per stabile tutti i limiti fondamentali per evitare scontri e conflitti. Anche il condominio ha dunque bisogno di un regolamento: un documento condiviso dove siano indicate tutte le norme da seguire. A partire dalla ripartizione delle spese fino ai divieti e ai limiti per garantire il rispetto degli altri.
La legge stessa, con l’articolo 1138 del Codice Civile, impone che ogni condominio adotti una serie di regole per disciplinare quegli aspetti ritenuti fondamentali per la convivenza condominiale. Bisogna insomma accordarsi su come gestire l’utilizzo delle aree comuni e su come ripartire le varie spese, ma non solo.
In molti casi è anche importante capire come poter garantire i diritti di tutti i condomini e la salvaguardia del decoro dell’edificio. Di base, esistono due tipologie di regolamento di condominio. La prima è la tipologia contrattuale. La seconda è detta assembleare.
Le varie tipologie di regolamento del condominio e sanzioni in caso di mancato rispetto
Il regolamento contrattuale nasce dall’accordo fra le parti, come atto costitutivo, e in genere può contenere limiti sulle destinazioni d’uso delle singole unità abitative o diritti aggiuntivi. Può esprimersi sulla facoltà dei condomini di fare o meno alcune cose. Quando questi accordi trascendono le regole consuetudinarie c’è bisogno che il regolamento sia trascritto e depositato legalmente. La seconda delle due tipologie di regolamento di condominio è quella assembleare. Questa tipologia è più limitata rispetto alla prima.
L’accordo assembleare può disciplinare solo l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e il decoro architettonico. Inoltre, questo regolamento va approvato dalla maggioranza dell’assemblea e almeno dalla metà del valore dell’edificio (500 millesimi). E va sempre allegato al registro dei verbali dell’assemblea.
Una volta redatto e approvato il regolamento va rispettato. Secondo l’articolo 1130 del Codice Civile, l’autorità che deve preoccuparsi di far rispettare tale regolamento è l’amministratore di condominio. All’amministratore è dunque esteso il diritto di sollecitare i condomini ad aderire alle disposizioni del regolamento.
E in caso di rifiuto o di violazioni espresse alle regole può avviare procedure legali al fine di far rispettare il regolamento. In pratica, l’amministratore può scegliere di far partire delle azioni legali senza dover ottenere l’approvazione dell’assemblea. A dettare legge è infatti il regolamento, di cui egli è garante.
In generale, in caso di violazione delle disposizioni del regolamento di condominio, l’amministratore può anche sanzionare i condomini. Cioè far pagare loro delle multe, con limiti massimi di 200 euro. Oppure 800, per i recidivi.
