L’affittuario ha l’obbligo di pagare le spese condominiali. Cosa succede in caso di inadempienza e cosa rischia il proprietario?
I condomini sono obbligati a versare le quote al condominio, in relazione al valore dell’immobile, anche qualora l’immobile sia concesso in locazione.
Molto spesso, col contratto di locazione viene deciso che sia il conduttore a dover pagare personalmente le spese al condominio. Se, però, l’inquilino non adempie, è il locatore ad essere vincolato al versamento delle somme dovute.
Questo principio è stato stabilito dalla Corte di Cassazione.
Nella maggior parte dei casi, se un condomino non paga le sue quote, l’amministratore inizia le azioni legali previste dalla normativa, entro 6 mesi dalla chiusura del bilancio di esercizio. In particolare, richiede un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, al quale segue il pignoramento dei beni mobili, immobili o presso terzi.
Questo principio trova applicazione anche nell’ipotesi in cui il condominio è oggetto di una locazione.
L’amministratore, dunque, può agire contro il proprietario. Spetterà, poi, a quest’ultimo rivalersi nei confronti dell’affittuario moroso, magari richiedendo lo sfratto.
Il proprietario può, infatti, sfrattare l’inquilino che non ha pagato le spese condominiali quando:
- le somme arretrate corrispondono almeno a due mensilità di canone;
- il ritardo nei pagamenti sia almeno di 60 giorni.
Mancato pagamento delle spese condominiali da parte del conduttore: quali sono le conseguenze?
L’amministratore può esercitare le azioni legali contro il proprietario dell’immobile solo entro un determinato periodo di tempo, perché interviene la prescrizione dopo 5 anni (per le quote ordinarie) oppure dopo 10 anni (per le quote straordinarie).
L’azione di rivalsa del proprietario nei confronti dell’inquilino, invece, si prescrive in 2 anni.
Nel caso in cui il proprietario di un immobile situato in un condominio abbia inserito, all’interno del contratto di locazione, una clausola con la quale stabilisce il pagamento diretto delle spese condominiali da parte dell’inquilino, dovrà, in ogni caso, rispondere personalmente, dell’ipotesi di inadempienza del conduttore.
L’amministratore, anzi, è legittimato ad agire solo nei confronti di quest’ultimo, per ottenere gli importi non corrisposti.
Questo principio non può essere derogato neanche dal Regolamento condominiale di tipo contrattuale (cioè quello approvato all’unanimità); non può, dunque, essere prevista alcuna responsabilità diretta del conduttore.
Di conseguenza, se l’inquilino non provvede al pagamento delle spese condominiali, il proprietario dell’immobile può essere sottoposto ad azioni legali intentante dall’amministratore, ai fini della riscossione coatta degli importi dovuti e non corrisposti.
Alla somma da versare, poi, dovranno essere aggiunti i relativi interessi.
La Cassazione ha, infine, precisato che non si possono irrogare le sanzioni stabilite dal Regolamento nell’ipotesi in cui vengano accertate violazioni del Regolamento stesso.
