Ecco la normativa vigente su cui si basa la disciplina dei contratti di locazione: in quali è possibile recedere da un affitto e come.
Porre fine ai contratti di locazione in maniera anticipata è un diritto tutelato dalla legge sia per il conduttore che per il locatore. Ovviamente, bisogna rispettare alcuni adempimenti. La risoluzione anticipata del contratto di locazione avviene tutte quelle volte il rapporto tra le parti si interrompe prima della scadenza naturale. E ciò può avvenire a seguito di una risoluzione consensuale, di un recesso da parte del conduttore o da parte del locatore.
Bisogna sapere che in tutti questi casi è necessario ottemperare ad adempimenti di natura civilistica e fiscale. La fine anticipata dei contratti di locazione, in ogni fattispecie di interruzione anticipata, va comunicata all’Agenzia delle Entrate.
La comunicazione della risoluzione del contratto deve avvenire entro trenta giorni dall’evento compilando e inviare il modello RLI (si tratta di un documento legato alla registrazione e alla risoluzione dei contratti di locazione). Inoltre, tale risoluzione è sempre soggetta al pagamento di un’imposta di registro è fissa (da 67 euro). Solo nel caso di regime in cedolare secca l’imposta di registro non è dovuta.
Per il locatore è di base più semplice recedere dal contratto. Il recesso può avvenire attraverso due vie. C’è la via legale, inviando una lettera di recesso per gravi motivi, ai sensi dell’art. 4 comma 2° della Legge n. 392/1978. E c’è il recesso libero, che avviene inviando una lettera di recesso senza specificare i motivi. Per motivi gravi si intendono, in generale,, impedimenti oggettivi che non rendano più fruibile l’immobile. E questi motivi vanno specificati.
Come porre fine ai contratti di locazione: la normativa
Quando invece il conduttore vuole sciogliere il contratto di affitto stipulato con il locatore, per legge, può farlo attraverso il recesso legale o quello convenzionale. Il recesso legale è disciplinato dall’articolo 27, comma 8, Legge 392/1978. In questo caso la normativa afferma solo che c’è bisogno di un preavviso di sei mesi, con il canone di locazione che deve essere versato per tutto il semestre di preavviso, anche se l’immobile sarà rilasciato prima dal conduttore.
Il recesso può poi avvenire solo per gravi motivi oppure per diniego di stipula di un rinnovo. Il recesso convenzionale, disciplinato dall’art. 27 comma 7 della stessa legge, può invece avvenire in qualsiasi momento. L’art. 27 della legge 392/1978 determina una durata variabile del contratto di locazione abitativa e una durata minima di un contratto di locazione commerciale a sei anni con un rinnovo obbligatorio della stessa durata.
Per le case la durata di un contratto di locazione a uso abitativo dipende dalle finalità della locazione e dalle possibilità di rinnovo previste. C’è il 4+4 anni in caso di canone libero. Poi c’è il 3+2 anni in caso di canone concordato. Infine, c’è il contratta da uno a tre mesi in caso di locazione a uso transitorio.
Come anticipato, la risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta, per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali. Da un punto di vista civilistico il conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale. Ciononostante è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.
