Quando si parla di un contratto d’affitto è importante conoscere la differenza tra rinnovo e proroga: quali casistiche ed elementi tenere a mente.
Quando si parla del rinnovo del contratto di locazione, stiamo parlando di quella procedura che permette di estendere la validità di un contratto di affitto al termine del suo periodo di scadenza. Questo vuol dire che quando un contratto di locazione giunge alla sua data di scadenza, le parti coinvolte, locatore e conduttore, possono decidere di rinnovarlo per un ulteriore periodo di tempo.
Il rinnovo del contratto può prevedere diverse modalità a seconda delle normative locali e del tipo specifico di contratto di locazione stipulato. Delle volte il rinnovo può avvenire automaticamente quando le parti non arrivano a prendere specifiche contromisure o se previsto contrattualmente.
In altri casi saranno le parti a dover comunicare esplicitamente la loro intenzione di rinnovare il contratto. Per comprendere appieno questa procedura è necessario distinguere tra proroga e rinnovo del contratto di locazione, termini spesso utilizzati erroneamente come sinonimi. Comprendendo questa differenza sarà possibile capire come muoversi all’interno del mercato immobiliare.
Differenze tra rinnovo e proroga del contratto d’affitto: cosa bisogna sapere
Il rinnovo del contratto di affitto implica la stipula di un nuovo contratto di locazione tra locatore e conduttore, il quale potrebbe prevedere obblighi diversi rispetto a quelli pattuiti precedentemente. Mentre invece la proroga si riferisce al prolungamento dello stesso contratto d’affitto oltre la data di scadenza originale. Per capire quante volte è possibile rinnovare il contratto di locazione è necessario fare riferimento alle norme specifiche per ogni tipo di accordo, come possono essere i contratti 4+4, 3+2, transitorio o altri modelli di locazione.
Il rinnovo richiede il pagamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Esistono due opzioni per effettuare il pagamento: il software RLI o RLI-web, i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate; il modello F24 e inserire il codice tributo 1501 per il rinnovo o il codice 1504 per la proroga.
La comunicazione della proroga deve avvenire presso l’Agenzia delle Entrate in forma telematica o presso gli sportelli dell’agenzia. Nel caso di rinnovo con cedolare secca, la comunicazione deve essere inviata entro sei mesi dalla scadenza. Non è invece necessario pagare l’imposta di registro per l’annualità successiva.
Rinnovo del contratto, tutte le casistiche: cosa possono decidere locatore e controparte
La prima casistica da prendere in considerazione è il rinnovo del contratto 4+4. In questo caso il locatore può decidere di non rinnovare solo in determinate condizioni, come la destinazione ad uso abitativo del locatore o dei suoi familiari, la ristrutturazione o demolizione dell’immobile, o un cambio di destinazione d’uso. La proposta di rinnovo deve essere inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno almeno 6 mesi prima della scadenza. La controparte ha 60 giorni per decidere; in caso di mancata risposta, il rinnovo non avviene.
Mentre invece per il rinnovo del contratto di affitto 3+2, questo può avvenire mediante comunicazione tramite raccomandata con ricevuta di ritorno entro sei mesi dalla scadenza del contratto. La controparte ha 60 giorni per rispondere alla proposta di rinnovo. Le stesse condizioni valgono per il contratto con cedolare secca.
La terza casistica prevede il rinnovo del contratto di locazione transitorio che può avvenire alla scadenza dei 18 mesi solo se le esigenze di sistemazione transitoria persistono. La documentazione che attesta la natura transitoria delle esigenze deve essere trasmessa per consentire il rinnovo.
Infine troviamo il rinnovo del contratto di locazione commerciale che segue delle regole differenti. Infatti il rinnovo dopo 6 anni non è automatico e lo stesso vale per le strutture alberghiere dopo 9 anni. Allo stesso tempo il locatore può negare il rinnovo presentando una disdetta con almeno un anno di preavviso. Queste sono quindi le differenze tra i vari rinnovi di contratti di locazione vigenti in Italia.
