L’assenza o l’indisponibilità della certificazione di agibilità influisce sulla compravendita: ecco che cosa dice la normativa attuale.
Il certificato di agibilità nella compravendita di un immobile è quel documento che garantisce il rispetto degli standard minimi di sicurezza, salubrità e igiene. Spesso viene anche identificato come certificazione di abitabilità, laddove si parli di edifici predisposti ad accogliere inquilini. In sintesi, la certificazione attesta l’agibilità della casa, con strutture e impianti, per provare che il tutto sia stato realizzato secondo le vigenti normative.
La certificazione di abitabilità è dunque un’attestazione fondamentale nelle transazioni immobiliari. La sua assenza può bloccare il trasferimento di un immobile? La Cassazione si è espressa di recente su questa fattispecie, rispondendo al problema generale, cioè sia nel caso dell’uso abitativo che di quello commerciale.
Si può vendere senza certificato di agibilità? La risposta sorprendente della Cassazione è affermativa. Anche se il passaggio di proprietà è possibile solo nel rispetto di alcune condizioni. La prima novità importante di cui tenere conto risale a una decina di anni fa.
Mediante l’approvazione della Legge n.69/2013, infatti, il certificato di agibilità dell’immobile è stato sostituito con un’autocertificazione. Il proprietario o costruttore può provvedere a presentare al Comune l’autocertificazione dell’abitabilità della casa. E su tale autocertificazione vale la regola del “silenzio assenso”.
Certificazione di agibilità: si può vendere una casa anche senza
La vendita di un immobile senza certificato di agibilità è formalmente valida. Questo perché il certificato non rappresenta una condizione vincolante per la validità del contratto. Per la legge l’elemento essenziale della compravendita è l’atto notarile.
Se l’acquirente accetta di comprare un appartamento non agibile ha tutto il diritto di farlo. Deve però sapere che non può abitarlo, a meno di non riuscire a ottenere il nulla osta.
Se invece l’assenza del certificato non viene menzionata nel compromesso, cioè se il compratore non sa che la casa acquistata non è abitabile, il contratto finale può essere annullato. E il compratore può anche chiedere gli anticipi già versati e un risarcimento del danno.
In altri termini la mancanza del certificato di agibilità dell’immobile è da considerarsi un’inadempienza tale da consentire lo scioglimento di qualsiasi impegno economico e commerciale, se la compravendita dell’immobile non è ancora terminata. Oppure se l’acquirente ha stipulato soltanto il “contratto preliminare”, cioè il documento che stabilisce le condizioni dell’accordo tra le parti.
Attenzione, però: se il compratore si accorge della mancanza della certificazione solo dopo il rogito notarile il documento di compravendita non potrà essere annullato.
