Possiedi un immobile e desideri avere un’ulteriore fonte di guadagno? Ecco come cambiare la destinazione d’uso in B&B.
Investire nel settore immobiliare è sempre una buona idea. Con la sempre crescente richiesta di affitti brevi e locazioni di tipo transitorio, trasformare una proprietà in un’abitazione in cui accogliere turisti è una strategia vincente per aumentare i propri introiti mensili. Mutare la destinazione d’uso di un immobile è possibile, a patto che venga rispettato l’iter previsto dalla legge italiana.
La variazione d’uso di uno spazio non può essere svolta per la sola volontà di chi ne è il proprietario. Le altre realtà che entrano in gioco in questo percorso sono il comune in cui è ubicato l’immobile e i condomini, qualora si tratti di uno spazio inserito in un contesto residenziale. Tale procedura è regolata da normative precise. Ogni opera o attività che si svolge oltre i confini sanciti da queste linee guida risulta a tutti gli effetti un abuso edilizio.
Per questo, prima di avviare il procedimento è bene considerare tutti gli aspetti che entrano in campo quando si valuta di cambiare la destinazione d’uso di un immobile, trasformandolo, ad esempio, in un Bed and Breakfast. La domanda da porsi in questo caso è: vale la pena investire in modifiche strutturali rilevanti o la trafila di documenti e permessi è troppo complessa?
Cosa serve e come muoversi per modificare la destinazione d’uso
Il cambio di categoria di un fabbricato è effettivamente compiuto quando l’immobile è registrato a catasto nella sua nuova funzione. Questo deve avere allegato anche il certificato di agibilità, che garantisce la salubrità degli spazi e il rispetto delle norme di sicurezza. Per fare in modo che questi documenti vengano rilasciati, bisogna assicurarsi:
- che non sussistano impedimenti nella realizzazione di scarichi, canne fumarie o altre tipologie di impianti;
- che l’immobile rispetti i requisiti dimensionali;
- che il PRG (piano regolatore generale territoriale) del comune dove si trova l’immobile non ponga limiti agli interventi previsti:
- che il regolamento condominiale, qualora in essere, non presenti impedimenti.
Quindi, alla presenza di tali requisiti è possibile procedere al cambio di destinazione dell’immobile. Non sussistono, infatti, ulteriori limiti se non quelli previsti dalla legge, che norma i casi in cui sono previste o meno opere murarie. Se la nuova categoria in cui rientrerà l’edificio non prevede interventi consistenti è sufficiente che un tecnico certificato, come un geometra, presenti al comune per conto del proprietario la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività). Nel caso in cui servano lavori, come possono essere quelli di allacciamento del gas in un immobile che ne è attualmente sprovvisto perché adibito a magazzino, è necessario il permesso a costruire. Questo, dopo apposita richiesta, e una volta verificato che il progetto proposto venga eseguito a norma di legge è rilasciato dal comune.
Gli ultimi documenti da presentare durante tale procedimento sono quelli della variazione dell’uso catastale e della certificazione energetica. Il primo è fondamentale poiché la nuova funzione della proprietà comporta anche una diversa contribuzione fiscale per quanto riguarda costi quali: IMU, Tasi e Tari. Il secondo comunica i valori dell’immobile in materia di consumi energetici.
Trasformare un immobile in un B&B, iter semplificato
Chi desidera guadagnare destinando un immobile di proprietà a B&B, è agevolato grazie al Decreto Sblocca Italia. La norma, vigente dal 2014, permette di avere bisogno di pochissime autorizzazioni per cambiare la destinazione d’uso per gli edifici che rientrano in quattro categorie funzionali. Queste sono, rispettivamente: residenziale e turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale. In questi casi, il passaggio da un uso all’altro non richiede nessun tipo di autorizzazione anche quando sono previsti lavori. Per accertarsi che la proprietà di cui si dispone rientri in tale iter semplificato, è bene affidarsi a un professionista o contattare il comune in cui si trova l’edificio, in modo da verificare con le figure di competenza come sia meglio procedere.
