Il sistema del prezzo-valore trova applicazione all’interno del più ampio mondo dei Bonus acquisto di una casa. Vediamo di cosa si tratta.
Il cittadino che vuole comprare un immobile può approfittare di agevolazioni fiscali come la riduzione delle imposte e la limitazione del potere di accertamento di valore. In caso di esenzione dall’IVA, viene applicato il sistema del prezzo-valore.
Nel 2024 se si acquista una casa si potrà contare su una riduzione dell’imposta di registro acquistando da privati e dell’IVA acquistando da imprese. In più tra le agevolazioni c’è l’esenzione dal pagamento dell’imposto di bollo, dei tributi speciali catastali, delle tasse ipotecarie sugli atti che sono assoggettati all’imposta di registro e indispensabili per portare a termine gli adempimenti al catasto e nei registri immobiliari.
Un altro vantaggio è la detrazione IRPEF degli interessi passivi del mutuo ipotecario pari al 19%. Il limite massimo di spesa è di 4 mila euro se la casa verrà destinata ad abitazione principale. I cittadini possono beneficiare dell’agevolazione prima casa se l’immobile rientra in una determinata categoria catastale e se si trova nel Comune di residenza dell’acquirente. Pur approfittando del Bonus occorrerà pagare delle imposte, diverse in base all’acquisto da privato e impresa.
Bonus casa e Prezzo-valore, la differenza tra acquisto con IVA o senza IVA
Se si acquista l’immobile con le agevolazioni prima casa e la vendita è soggetta ad IVA allora la base imponibile di calcolo dell’IVA al 4% sarà il prezzo della cessione mentre le imposte di registro, catastali e ipotecarie si pagano in misura fissa ossia 200 euro ciascuna.
Se la compravendita non è soggetta ad IVA allora si applicherà il sistema del prezzo-valore. Permette di tassare il trasferimento delle abitazioni in base al valore catastale senza tener conto del corrispettivo da erogare indicato nell’atto. Tale sistema trova applicazione se:
- il fabbricato comprato è ad uso abitativo,
- l’acquirente è un privato che non agisce nell’esercizio dell’attività commerciale, artistica, professionale,
- l’acquirente richiede al notaio l’applicazione del prezzo-valore al momento della compravendita,
- entrambe le parti indicano nell’atto l’importo pattuito per la cessione dell’immobile.
Il sistema prezzo-valore ha il vantaggio di ridurre del 30% gli oneri notarili e di limitare gli accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. Per comprendere meglio la regola procediamo con un esempio. La rendita catastale della casa comprata con il Bonus prima casa è di mille euro mentre l’acquisto è avvenuto per 200 mila euro. La base imponibile di calcolo dell’IVA al 4% sarà calcolabile moltiplicando 1.000 x 1,05, 110. Il risultato 115.500 dovrà essere moltiplicato per il 2% (imposta di registro) ottenendo 2.310 euro. Senza sistema prezzo-valore l’imposta sarà calcolata su 200 mila euro risultando di 4 mila euro.
